Una nueva práctica inmobiliaria está calando en Barcelona.

Dinero fácil y rápido.

Por un lado tenemos inversores vinculados al sector inmobiliario. Por otro, arrendatarios ensoñados con la posibilidad de adquirir la vivienda que han ocupado la mayor parte de su vida.

Al socaire del imparable proceso alcista de los precios de los inmuebles en las grandes ciudades, nuestros inversores se afanan en adquirir todo tipo de viviendas con contratos de alquiler celebrados antes de 1985.

Si estas compras se llevaran a término conforme al protocolo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cosa no tendría más historia. Pero no es así, y aprovechándose de un conjunto de circunstancias, aquellos inversores se entrometen en la relación contractual primigenia, y con un objetivo meramente especulativo acaban frustrando en gran parte los derechos subjetivos de los arrendatarios.

La cosa está en saltarse a la torera la notificación previa al inquilino prevista en la Ley, y adquirir la vivienda directamente del propietario.

Estas adquisiciones, no cabe duda que se llevan a término en la certeza que el arrendatario, casi siempre, acabará viéndose obligado a ejercitar el retracto de forma extrajudicial y reembolsando gastos legítimos, conjuntamente con otros, que ya no lo son tanto. Comisiones y gastos extraordinarios acaban engrosando una cuenta ya en sí, casi inabordable. En esas comisiones y gastos, por extraño que parezca, está el negocio. Y si no hay retracto, tanto mejor.

Las razones son fácilmente entendibles.

Desde luego para el arrendatario el ejercicio del derecho de retracto será la única manera de acceder a la propiedad de una vivienda. Si nos representamos el perfil habitual de estos arrendatarios, es francamente difícil imaginar que puedan adquirir una vivienda satisfaciendo los precios actuales del mercado.

El acceso a la propiedad les resulta únicamente factible en razón del minusvalor que representa para el derecho de propiedad, los derechos del arrendatario derivados del propio contrato de alquiler. Derechos en todo caso incuestionables.

La confusión en la persona del arrendatario de los derechos derivados del arrendamiento y el derecho de propiedad, determinan que la adquisición sea económicamente satisfactoria para el arrendatario, y por consiguiente, pocas veces será desaprovechada.

Pero que la adquisición de la propiedad sea indudablemente un muy buen negocio para el arrendatario, no hace más digerible la intromisión especulativa de aquellos inversores.

El derecho de retracto juega indudablemente a favor de los arrendatarios y constituye de hecho uno de sus derechos subjetivos más relevantes, pero este derecho, en la realidad actual del mercado inmobiliario, estará tocado de muerte en tanto se mantenga la incomprensible exigencia de la previa consignación del precio para el valido ejercicio judicial del derecho de retracto.

Esta exigencia, incomprensible después de haber sido derogado el artículo 1.618 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es la causa principal de que sean posibles los abusos que hoy denunciamos.

Veámoslo. Por interesante que sea la adquisición para el arrendatario, hoy en día el precio del retracto le será completamente inabordable si no puede financiar la compra a veinte o treinta años.

Ahí empiezan, al mismo tiempo, los problemas para el arrendatario y la oportunidad especulativa. ¿Cómo es posible para el arrendatario consignar el precio antes de ejercitar la acción judicial, si la única forma de obtener el precio será mediante un préstamo garantizado con la vivienda que se pretende adquirir?

¿Quién puede hoy adquirir una vivienda pagando el precio de contado? O, ¿quién puede hoy conseguir un préstamo personal de esa magnitud, aun cuando sea con promesa de otorgar una garantía real posteriormente?.

La consecuencia casi inevitable de esta exigencia, es que si el arrendatario quiere adquirir la vivienda, no tiene más remedio que hacerlo extrajudicialmente, plegándose a la liquidación de gastos del propietario por ilegítima y abusiva que ésta pueda ser.

Dejando de lado situaciones tristemente actuales como las que han dado lugar a que el consistorio de nuestra ciudad se haya visto obligado a abrir varias oficinas para asesorar a arrendatarios que puedan ser victimas de actuaciones claramente reprobables, la practica que hoy denunciamos, no se habría abierto camino, si por un lado existiera un conocimiento social, claro y cabal, de los gastos que verdaderamente debe afrontar el retrayente y, por otro, se hubiera abordado seriamente la necesidad de aligerar las exigencias procesales necesarias para el ejercicio del retracto.

Aligeramiento que en ningún caso habría de traducirse en un perjuicio para el sujeto pasivo del retracto cuando efectivamente actuara de buena fe. ¿Qué perjuicio experimentaría el propietario si el retrayente acompañase con la demanda el compromiso vinculante de una entidad financiera de pagar el precio en nombre del retrayente en el acto de otorgarse la escritura de compraventa?.

La práctica del retracto parece estar confeccionada con la finalidad de proteger la integridad patrimonial de quien es el sujeto pasivo del retracto. Acaso esta concepción estaría ampliamente justificada si retrayente y propietario respondieran a un mismo perfil personal, y sus intereses fueran equivalentes. La evolución sin embargo del mercado inmobiliario español, especialmente en las grades ciudades, presenta una realidad completamente distinta.

El interés de los arrendatarios, personas normalmente con rentas bajas, y que por otro camino no podrían acceder a la propiedad de su vivienda, que las más de las veces constituiría su único patrimonio familiar, no nos cabe duda que es más digno de protección que la humana avidez por el dinero fácil de ganar.

Forzoso es reconocer que el arrendatario también persigue un beneficio patrimonial, pero en cualquier caso, complementando ese interés estrictamente patrimonial, siempre se apreciará un legítimo y respetable interés en adquirir la propiedad de la vivienda personal.

Es imperativo y urgente reconocer y amparar el interés prevalente del arrendatario para adquirir la propiedad de su domicilio, y ello ha de hacerse, decididamente, como enseña la sentencia de la Audiencia de Burgos de 31 de diciembre del 2002, apostando claramente por el principio "pro actione" y removiendo obstáculos procesales impeditivos de la tutela efectiva que hoy carecen de base legal.

A buen seguro hay otros mercados y espacios donde los más afortunados podrán rentabilizar sus excedentes de tesorería sin interferir en la realización del derecho a acceder a la propiedad de una vivienda. El apunte creemos que tiene una significación que no debe pasarse por alto, el derecho a la propiedad de una vivienda y el derecho al beneficio económico, en nuestro estado social de derecho, no tienen, o no deberían tener el mismo nivel de protección.

Tan solo por las razones que se han dejado anotadas, ya debería condenarse todo tipo de práctica que conduzca a encarecer y dificultar la realización del derecho de un arrendatario a acceder a la propiedad de su vivienda, pero cuando estas prácticas se acompañan de elementos difícilmente justificables, como el incumplimiento del deber de notificar el derecho a tantear, o el intento de percibir gastos completamente ilegítimos, la condena debería subir su tono de severidad.

Y que no se diga a modo de justificación de las conductas denunciadas que el arrendatario no tiene la obligación de adquirir nada, como viniendo a decir que si accede al retracto es porque le conviene. Que convenga al arrendatario no otorga patente de corso para parasitar el derecho que venimos invocando.

Lo que se pretende defender aquí, no es el derecho de arrendamiento, sino el derecho a adquirir la vivienda que constituye el domicilio personal de muchas familias económicamente modestas, sin interferencias especulativas de terceros.

Desde nuestro punto de vista la situación actual del mercado inmobiliario obliga a una relectura del auténtico papel que juega cada uno de los protagonistas de esta práctica que cada día cobra más adeptos.

Honestamente, creemos que el trato de favor que de forma sistemática se ha venido deparando al propietario, y correlativamente las insalvables dificultades que se han impuesto a los arrendatarios para ejercitar sus derechos, casan muy  mal con la realidad del mercado inmobiliario de nuestros días.